Ubezpieczenie domu w budowie

Wielu z nas zadaje sobie pytanie, czy warto ponosić koszt opłacania składek podczas wznoszenia nowego budynku. Poza stwierdzeniem, że oczywiście warto, więcej na ten temat w poniższym artykule.

Budowa domu wiąże się z dużymi nakładami pieniężnymi. Inwestycja tego rodzaju często bywa rozłożona w czasie. Materiały na budowie oraz sam wznoszony budynek narażone są tym samym na zdarzenia losowe, na które nie mamy wpływu, takie jak: pożar, powódź, zalanie, uderzenie pioruna, grad, upadek drzew, osuwanie i zapadanie się ziemi.

W niektórych Towarzystwach istnieje możliwość rozszerzenia
ochrony o poniższe ryzyka:
ryzyko przepięcia (np. nagły wzrost napięcia w sieci elektrycznej, co spowodowało uszkodzenie instalacji)
ryzyko dewastacji (np. zniszczenie elewacji poprzez wykonanie graffiti)
ryzyko stłuczenia (np. zbicie szyb)

Pamiętajmy, że budowa domu zaczyna się od momentu rozpoczęcia prac budowlanych, do momentu ich zakończenia.

Inwestycja w zakup nieruchomości czy wynajem?

Państwo Ewa i Roman są od dwóch lat po ślubie. Mniej więcej od tego czasu wynajmują mieszkanie. Gdy wprowadzali się do lokalu, musieli je wyposażyć w sprzęt AGD i RTV.

Potrzebna była zmiana kolorystyki i odświeżenie ścian w pomieszczeniach, co wykonali na własną rękę.
Właściciel nie zwrócił środków za remont mieszkania, ponieważ uznał, że nie ma takiego obowiązku, a zmiana kolorystyki i umeblowanie leżą w gestii najemców. Mimo wszystko ze względu na dogodną lokalizację decyzja o najmie mieszkania była jednoznaczna.

Ze względu na to, że wynajem nieruchomości trwa od dwóch lat, a Państwo Kowalscy jeszcze nie posiadają swojego własnego mieszkania, warto poddać analizie ich miesięczny budżet i odpowiedzieć na następujące pytania:

– Jaka jest korzyść dla najemców, a jaka dla właściciela nieruchomości?

– Czy lokatorom opłaca się najem mieszkania?

– Ile zarabia właściciel wynajmując swoje mieszkanie ?


Aby to wyjaśnić posłużę się przykładem i danymi, które obrazuje poniższa tabela:

Zestawienie miesięcznych dochodów i kosztów utrzymania  Ewy i Romana (w PLN)

 

Łączny dochód Ewy i Romana to 5000 zł. Nie mają dzieci, więc jak widać świetnie sobie radzą z rozdysponowaniem środków. Posiadają także 30 000 PLN oszczędności.
Zauważmy, że pozostała kwota dochodów rozporządzalnych wynosi 770 zł.
Ewa i Roman mogą gromadzić kwotę i dalej oszczędzać lub przeznaczać na inne wydatki (rozrywki, dobra luksusowe)

Ostatnio zaczęli myśleć o powiększeniu rodziny. Mając te same dochody może być trudniej wiązać koniec z końcem. Znajomy powiedział, że warto skorzystać z pomocy eksperta finansowego, który dokona analizy budżetowej i powie, jakie rozwiązania będą dla nich korzystne w tej sytuacji.

Wybrali się zatem na bezpłatne konsultacje. Ekspert przedstawił im wyliczenia, które były
ogromnym zaskoczeniem.

Do tej pory  Państwo Kowalscy wpłacili właścicielowi przez 2 lata kwotę:

1350 PLN x 12 miesiecy = 16200 zł

Właściciel mieszkania odprowadza do spółdzielni stałą kwotę czynszu.
W naszym przykładzie przyjęta wartość dla mieszkania 2 pokojowego o powierzchni 45 metrów kwadratowych to 500 zł.

Ile zarabia właściciel ?

W naszym przykładzie założenia są zgodne ze stanem faktycznym. W praktyce stosujemy wyliczenia przy założeniach, że właściciel będzie otrzymywać czynsz przez 11 miesięcy i przyjmujemy kwotę o wartości pomniejszonej o czynsz odprowadzany do Spółdzielni. Kwotę dzielimy przez wartość nieruchomości. Zawsze odejmujemy kwotę podatku dochodowego, która stanowi 19% naszego zysku.

W przypadku naszego właściciela rzeczywista roczna stopa zwrotu z wynajmu wyniesie 4%, ponieważ pomniejszamy ją o podatek dochodowy.

Właściciel zarabia prawie 4%  w skali roku. To świetna inwestycja dla Właściciela, ale okazuje się, że dla Państwa Kowalskich nie jest to najlepszy interes.

Ekspert dla przykładu przedstawił sytuację, w której to Państwo Kowalscy byliby właścicielami takiego samego mieszkania. Aby je zakupić, potrzebny byłby kredyt. Mają już 30 000 PLN oszczędności, więc mogliby przeznaczyć je na wkład własny.

Wartość nieruchomości to 150 000 PLN.

Potrzebna kwota kredytu to 120 000, ale dodatkowo można powiększyć ją o koszty remontu w wysokości 20 000. Przyjmując, że kredyt można spłacić wcześniej, symulacja została wykonana na okres 30 lat.  Wartość nieruchomości po remoncie także wzrośnie o 20 000, więc będzie wynosić 170 000 PLN

Oto wyliczenia :

140 000/170 000 PLN = 82% LTV (loan to value)

Założenia :

Oprocentowanie – Wibor 3M + marża banku = 3.89%

Operat szacunkowy: 0 zł

Koszt inspekcji: 500 zł

Lokal mieszkalny – 500 zł

Prowizja 1 % =  1400 PLN

743 zł (1. miesiąc)
660 zł (kolejne m-ce)

Koszt całkowity kredytu: 103 949 zł

Zakładając, że Kowalscy płaciliby miesięcznie ratę w wysokości 660 zł mając własne mieszkanie i stały czynsz w wysokości 500 zł, po pierwsze zaoszczędziliby około 190 PLN x 12 miesięcy = 2280 zł rocznie.

Potencjalnie przez najbliższe 30 lat wynajmując mieszkanie zapłaciliby kwotę ponad 2 razy wyższą niż wartość kredytu wraz z odsetkami.

1350 PLN x 12 miesięcy x 30 lat = 486 000 PLN 

Powyższy przykład stanowi wyliczenia na podstawie kalkulacji jednego z banków komercyjnych. Obliczenia mają charakter informacyjny, a ich celem jest porównanie rocznych kosztów związanych
z najmem mieszkania i zakupem mieszkania.

Przykład obrazuje także, jak wygląda oszczędność pieniędzy przy zainwestowaniu środków w nieruchomość. Gdy posiadamy swoje własne mieszkanie, nie musimy martwić się, że właściciel wypowie nam umowę, a my będziemy zmuszeni wyprowadzić się z danego lokalu.

Jest jeszcze jedna, chyba najważniejsza kwestia. Ewa i Roman wiedzą, że mieszkanie będzie należeć tylko do nich. Mogą teraz spokojnie planować przyszłość i nie martwić się o jutro. Dodatkowo, nadwyżkę budżetową będą mogli odkładać i z czasem nadpłacać kapitał przy kredycie, aby dodatkowo obniżyć jego koszt.

[elfsight_contact_form id="3"]